El multimillonario español de la moda, Amancio Ortega, pagó unos US$ 850 millones en efectivo por el histórico edificio de Canada Post en Vancouver, en noviembre pasado. Se trata de un amplio centro tecnológico que ocupa una manzana completa y suma más de 92.900 metros cuadrados de oficinas alquiladas a Amazon. La operación marcó un récord: fue la mayor venta de oficinas de la historia de Canadá.
Como si fuera poco, esa fue la decimotercera compra inmobiliaria que concretó el fundador de Zara el año pasado. En total, el empresario español, cuya fortuna asciende a US$ 141.000 millones, desembolsó más de US$ 3.000 millones en 10 ciudades de ocho países. En ese período compró siete edificios de oficinas, dos hoteles, dos propiedades industriales, un complejo comercial de lujo y una torre de departamentos. También adquirió una participación del 49% en una de las principales empresas portuarias del Reino Unido.
Cada vez más multimillonarios del mundo destinan miles de millones al mercado inmobiliario. El cofundador de Oracle, Larry Ellison, tiene propiedades por casi US$ 3.000 millones, entre ellas la isla hawaiana de Lanai, hoteles en California y Florida y una mansión en Palm Beach. A su vez, el magnate de los fondos de cobertura Ken Griffin desembolsó casi US$ 2.000 millones en los últimos años para comprar residencias de lujo en Florida, Francia, Londres y Nueva York.
Pero nadie gastó tanto en bienes raíces como Ortega. Desde que llevó a Inditex a la Bolsa en 2001, la empresa dueña de Zara y la mayor cadena de ropa del mundo, invirtió cerca de US$ 24.000 millones en 216 propiedades distribuidas en casi 100 mercados y conservó todas salvo 10. Esa cifra superó los US$ 20.000 millones que, según estimaciones, el fundador de Amazon, Jeff Bezos, destinó a su empresa de cohetes Blue Origin.
Forbes revisó documentos corporativos, registros de tierras y comunicados de prensa en nueve países, además de datos de las bases inmobiliarias Regrid y Real Capital Analytics, para reconstruir el imperio inmobiliario de Ortega. Ese patrimonio se estima en US$ 25.000 millones y reúne más de 200 propiedades en 13 países.
Así quedó al frente del negocio inmobiliario global, con una cartera más valiosa que la de dos desarrolladores de peso: el australiano Harry Triguboff, con US$ 23.200 millones, y el estadounidense Donald Bren, con US$ 19.200 millones.
Hijo de un obrero ferroviario, Ortega arrancó su carrera como cadete en una tienda de camisas a los 14 años. En la década de 1960, junto con su entonces esposa, Rosalía Mera, que era costurera, empezó a confeccionar vestidos y lencería en el living de su casa. Lanzaron Zara en 1975 e Inditex una década más tarde. Se divorciaron en 1986, pero ella siguió ligada a la compañía como integrante del directorio hasta 2004 y como accionista hasta su muerte en 2013.
Ortega empezó a invertir fuerte en bienes raíces en 2001, el año en que Inditex salió a bolsa. Como parte de la OPV, vendió una participación del 13,5% de la empresa por US$ 1.100 millones y, poco después, creó su holding, Pontegadea. A través de esa firma compró el Club Hípico Casas Novas, un centro ecuestre en su Galicia natal donde su hija Marta aprendió a montar a caballo.
En los 25 años siguientes, amplió de manera sostenida su cartera inmobiliaria con una porción de los enormes dividendos anuales de Inditex —unos US$ 28.000 millones después de impuestos desde la OPV de 2001, según estimaciones de Forbes— y también con los ingresos por alquileres, que destinó a nuevas compras.
Las mejores compras de Ortega
- Royal Bank Plaza - Toronto, Canadá (2022): US$ 916 millones.
- Canada Post - Vancouver, Canadá (2025): US$ 855 millones.
- The Post - Londres, Reino Unido (2019): US$ 785 millones.
- Troy Block - Seattle, Estados Unidos (2019): US$ 740 millones.
- The Adelphi - Londres, Reino Unido (2018): US$ 713 millones.
Según dos agentes inmobiliarios que trabajaron con la firma de Ortega y hablaron con Forbes bajo reserva de identidad, el empresario suele comprar propiedades de lujo al contado, sin deudas, y casi nunca vende. @@FIGURE@@
Las cuentas anuales de Pontegadea de 2024, las más recientes disponibles, mostraron pasivos por apenas US$ 390 millones en toda la compañía. Esa cifra equivale a apenas el 2% de los activos, un nivel de apalancamiento casi inédito en el negocio inmobiliario, especialmente en el segmento de propiedades comerciales.
"Es muy diferente a la mayoría de los inversores inmobiliarios, ya que parece tener dinero ilimitado", señaló el agente. "Le gustan las inversiones de bajo riesgo; no busca comprar algo para reformarlo. Compra activos de colección que son los mejores del mercado. Se parece un poco más a un coleccionista de arte que busca las obras de arte más exclusivas", agregó.
Entre esas adquisiciones emblemáticas aparecen la Torre Picasso, un rascacielos de 43 pisos en Madrid, por US$ 540 millones en 2011, y la tradicional Devonshire House, con vistas a Green Park, en Londres, por US$ 671 millones en 2013. A esa lista se suman el complejo de oficinas Troy Block, de casi 74.300 metros cuadrados y sede de Amazon en Seattle, por US$ 740 millones en 2019, y el lujoso Royal Bank Plaza, en Toronto, por US$ 916 millones en 2022.
Muchas de las oficinas y locales comerciales de Ortega están ocupados por grandes inquilinos de primer nivel, con contratos de alquiler a largo plazo, como Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify y, por supuesto, Zara. También alquila depósitos a Amazon, FedEx, Home Depot y Walmart.
"Compran inmuebles defensivos, es decir, ubicaciones urbanas estratégicas e irremplazables que siempre tendrán capacidad de alquiler a largo plazo", explicó otro agente inmobiliario. "Estos inquilinos cotizan en bolsa y tienen una capitalización de mercado de miles de millones de dólares. No hay que preocuparse de que vayan a quebrar", agregó. @@FIGURE@@
Otra diferencia clave pasa por el tiempo durante el que conserva las propiedades. Según la base de datos inmobiliaria Real Capital Analytics, apenas vendió 10 edificios. "Compran estos activos con la intención de conservarlos indefinidamente. Otros inversores suelen mantenerlos entre cinco y diez años. Pontegadea no invierte en bienes raíces de esa manera; buscan flujos de efectivo a largo plazo", añadió uno de los agentes.
Eso también ayuda a resguardar a Pontegadea frente a las fuertes oscilaciones en las valuaciones de las propiedades y a los cambios del mercado, sobre todo en un momento en el que los inmuebles comerciales, en especial los edificios de oficinas, atraviesan una recesión.
Ortega no se convirtió en el magnate inmobiliario más rico del mundo por su gusto por los edificios y los depósitos, sino por una astuta estrategia impositiva que le permitió ahorrar unos US$ 800 millones en 25 años. En España, el efectivo inmovilizado representa una carga por la vigencia, desde hace décadas, de un impuesto sobre el patrimonio y del impuesto de solidaridad aprobado en 2022 para las grandes fortunas.
Cada 31 de diciembre, el gobierno español revisa las cuentas bancarias de los multimillonarios para calcular su factura fiscal. La alícuota máxima del impuesto sobre el patrimonio y del impuesto de solidaridad llega al 3,5% y se suma a cualquier tributo sobre dividendos o ganancias de capital que ya se haya pagado. Ese esquema alcanza a todos los activos y al efectivo, incluidos los de las sociedades holding.
Sin embargo, también contempla una exención importante para las empresas familiares. Esa ventaja les permite a quienes cumplen algunos requisitos, como tener al menos el 5% de la empresa, ocupar un cargo de liderazgo y demostrar que se trata de una sociedad holding activa, como Ortega con Pontegadea, evitar el pago de esos impuestos, siempre que el efectivo esté invertido en activos empresariales y no quede parado en una cuenta bancaria.
Según Forbes, Ortega ahorró unos US$ 800 millones en impuestos sobre el patrimonio desde 2001 al reinvertir sus dividendos en puertos, parques solares y eólicos, empresas de telecomunicaciones e infraestructura, además de decenas de propiedades. "Este fue un factor clave en la expansión de la cartera inmobiliaria de Pontegadea", afirmó Raquel Plaza, asesora fiscal de Blevins Franks, una firma de gestión patrimonial e impositiva con sede en Londres. @@FIGURE@@
Hay otra carga impositiva que Ortega también logró reducir con habilidad. Como posee su participación en Inditex a través de Pontegadea, y no de forma directa, puede esquivar la elevada alícuota del 30% sobre los dividendos en España.
En cambio, gracias a una exención para empresas nacionales que tienen al menos el 5% de su filial local durante más de un año, un beneficio que alcanza a la participación de Pontegadea en Inditex, paga apenas un 1,25% sobre esos enormes dividendos anuales. Antes de 2021, esa exención era total, por lo que Ortega probablemente no pagó nada por los dividendos anteriores, que sumaron casi US$ 15.000 millones en dos décadas.
En total, esa exención le permitió ahorrar unos US$ 7.000 millones en impuestos sobre dividendos en los últimos 25 años. Un vocero de Pontegadea señaló a Forbes que Ortega y la sociedad pagan impuestos sobre otras fuentes de ingresos y que los dividendos de Inditex se distribuyen a los accionistas con los tributos ya abonados antes del reparto, por lo que no se aplica ninguna retención adicional para evitar la doble imposición.
A pesar de manejar uno de los family office más grandes del mundo por volumen de activos, Pontegadea apenas tiene unos 90 empleados distribuidos en ocho oficinas en distintos países. Su consejo de administración lo integran solo cuatro personas: Ortega; su segunda esposa, Flora Pérez Marcote; su hija Marta Ortega, actual presidenta de Inditex; y Roberto Cibeira, histórico director ejecutivo del holding. Otro vicepresidente de larga trayectoria, José Arnau, renunció al consejo en octubre. Un representante de Pontegadea evitó darle a Forbes información sobre Ortega, Cibeira o Arnau. @@FIGURE@@
En una entrevista con el Financial Times en 2020, Cibeira afirmó que Pontegadea "no busca rentabilidades descomunales", sino "inversiones que nos protejan, que generen un flujo de caja constante y que mantengan el valor del capital".
En ese momento, estimó que el 95% de las propiedades de la empresa estaban en "zonas privilegiadas", como áreas comerciales de lujo en las principales ciudades. Arnau, en esa misma entrevista, añadió: "Tenemos una enorme cantidad de dividendos que debemos reinvertir y, por lo tanto, contamos con un tamaño que nunca imaginamos alcanzar".
Y esos dividendos no dejan de crecer. Ortega recibirá un dividendo récord de US$ 3.800 millones de Inditex en dos pagos, uno en mayo y otro en noviembre. De hecho, ya empezó a mover ese capital. En febrero, la gestora de activos australiana Macquarie anunció un acuerdo por US$ 8.000 millones para comprar Qube Holdings, una empresa cotizante dedicada a la logística de importación y exportación, en asociación con Pontegadea y un fondo de pensión australiano.
No está claro cuánto aportará Ortega en esa operación, pero todo indica que volverá a encontrar nuevas vías para destinar su nueva montaña de efectivo antes del cierre impositivo de fin de año que fija el gobierno español.
*Imagen de portada: ilustración de Macy Sinreich para Forbes; imágenes de Lago Lopez/AP; Gwengoat/Getty Images.
*Esta nota fue publicada originalmente en Forbes.com