En noviembre, el multimillonario español de la moda, Amancio Ortega, pagó unos US$ 850 millones en efectivo por el histórico edificio de Canada Post en Vancouver, un extenso centro tecnológico que ocupa toda una manzana y cuenta con más de un millón de pies cuadrados de espacio de oficinas alquilado a Amazon. Esta transacción batió el récord de la mayor venta de oficinas jamás realizada en Canadá.

También marcó la decimotercera compra inmobiliaria del discreto fundador de Zara el año pasado. En total, el español, cuya fortuna asciende a US$ 141.000 millones, gastó más de US$ 3.000 millones el año pasado en 10 ciudades de 8 países, adquiriendo siete edificios de oficinas, dos hoteles, dos propiedades industriales, un complejo comercial de lujo y una torre de apartamentos, además de una participación del 49 % en una importante empresa portuaria británica.

Cada vez más personas adineradas del mundo invierten miles de millones en bienes raíces. El cofundador de Oracle, Larry Ellison, posee propiedades por casi US$ 3.000 millones, incluyendo la isla hawaiana de Lanai, hoteles en California y Florida, además de una mansión en Palm Beach, mientras que el magnate de los fondos de cobertura, Ken Griffin, ha desembolsado casi US$ 2.000 millones en los últimos años en lujosas residencias en Florida, Francia, Londres y Nueva York.

Pero nadie ha gastado tanto dinero en bienes raíces como Ortega. Desde que sacó a bolsa en 2001 a Inditex, la empresa matriz de Zara y la mayor cadena de tiendas de ropa del mundo, Ortega, que ahora tiene 90 años, ha invertido aproximadamente US$ 24.000 millones en 216 propiedades en casi 100 mercados; ha conservado todas menos 10. Esto supera los US$ 20.000 millones que, según las estimaciones, el fundador de Amazon, Jeff Bezos, ha invertido en su empresa de cohetes Blue Origin.

Forbes analizó minuciosamente documentos corporativos, registros de tierras y comunicados de prensa en nueve países, además de datos de las bases de datos inmobiliarias Regrid y Real Capital Analytics, para reconstruir el imperio inmobiliario de Ortega. Su valor se estima en US$ 25.000 millones y abarca más de 200 propiedades en 13 países. Esto lo convierte en el magnate inmobiliario más importante del mundo, con una cartera más valiosa que la de los promotores inmobiliarios más exitosos: el australiano Harry Triguboff (US$ 23.200 millones) y el estadounidense Donald Bren (US$ 19.200 millones).

Hijo de un obrero ferroviario, Ortega comenzó su carrera como chico de los recados en una tienda de camisas a los 14 años. En la década de 1960, él y su entonces esposa, Rosalía Mera , costurera, empezaron a confeccionar vestidos y lencería en el salón de su casa. Lanzaron Zara en 1975 e Inditex una década después. Se divorciaron en 1986, pero ella siguió vinculada a la empresa como miembro del consejo de administración hasta 2004 y como accionista hasta su fallecimiento en 2013.

Ortega comenzó a invertir seriamente en bienes raíces en 2001, el año en que Inditex salió a bolsa. Como parte de la OPV, vendió una participación del 13,5 % de la empresa por US$ 1.100 millones y poco después creó su holding, Pontegadea. A través de este, compró el Club Hípico Casas Novas, un centro ecuestre en su Galicia natal donde su hija, Marta, aprendió a montar a caballo. Durante los siguientes 25 años, incrementó progresivamente su cartera inmobiliaria, utilizando en gran medida parte de los enormes dividendos anuales de Inditex —un total de aproximadamente US$ 28.000 millones (después de impuestos) desde la OPV de 2001, según estimaciones de Forbes— , así como reinvirtiendo los ingresos por alquileres en nuevas adquisiciones.

Según dos agentes inmobiliarios que han trabajado con la firma de Ortega y que hablaron con Forbes de forma anónima para expresarse libremente, Ortega suele comprar propiedades de lujo en transacciones al contado, sin deudas, y rara vez vende. Las cuentas anuales de Pontegadea de 2024, las más recientes disponibles, revelaron pasivos por tan solo US$ 390 millones en toda la compañía. Esto representa apenas el 2 % de los activos, un nivel de apalancamiento prácticamente inaudito en el sector inmobiliario, sobre todo en el de propiedades comerciales.

"Es muy diferente a la mayoría de los inversores inmobiliarios, ya que parece tener dinero ilimitado", comenta un agente. "Le gustan las inversiones de bajo riesgo; no busca comprar algo para reformarlo. Compra activos de colección que son los mejores del mercado. Se parece un poco más a un coleccionista de arte que busca las obras de arte más exclusivas".

Algunas de esas adquisiciones emblemáticas incluyen el rascacielos Torre Picasso de 43 pisos en Madrid (540 millones de dólares en 2011) y la emblemática Devonshire House con vistas a Green Park en Londres (671 millones de dólares en 2013), así como el complejo de oficinas Troy Block de 800.000 pies cuadrados, sede de Amazon en Seattle (US$ 740 millones en 2019), y el lujoso Royal Bank Plaza en Toronto (US$ 916 millones en 2022). Muchas de las propiedades de oficinas y locales comerciales de Ortega están ocupadas por grandes inquilinos de primer nivel con contratos de arrendamiento a largo plazo, como Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify y, por supuesto, Zara. También alquila almacenes a Amazon, FedEx, Home Depot y Walmart.

LAS MEJORES COMPRAS DE ORTEGA

1. Royal Bank Plaza, US$ 916 millones

Toronto, Canadá | 2022

2. Correos de Canadá, US$ 855 millones

Vancouver, Canadá | 2025

3. The Post, US$ 785 millones

Londres, Reino Unido | 2019

4. Troy Block, US$ 740 millones

Seattle, EE. UU. | 2019

5. El Adelphi, US$ 713 millones

Londres, Reino Unido | 2018

Otra diferencia clave radica en el tiempo que conserva las propiedades. Según la base de datos inmobiliaria Real Capital Analytics, solo ha vendido 10 edificios. «Compran estos activos con la intención de conservarlos indefinidamente. Otros inversores suelen mantenerlos entre cinco y diez años. Pontegadea no invierte en bienes raíces de esa manera; buscan flujos de efectivo a largo plazo», añade uno de los agentes.

Eso también ayuda a proteger a Pontegadea de las grandes fluctuaciones en las valoraciones de las propiedades y de la dinámica cambiante del mercado, especialmente en estos días, cuando las propiedades comerciales, en particular los edificios de oficinas, se enfrentan a una recesión.

Ortega no se convirtió en el magnate inmobiliario más rico del mundo por su afición a los edificios y almacenes, sino por una astuta estrategia fiscal que le ha permitido ahorrar unos 800 millones de dólares en 25 años. Gracias a un impuesto sobre el patrimonio vigente desde hace décadas, sumado a un impuesto de solidaridad aprobado en 2022 dirigido a las fortunas millonarias, el efectivo inactivo supone un pasivo en España. Cada año, el 31 de diciembre, el gobierno español audita las cuentas bancarias de los ultrarricos para calcular su factura fiscal. El tipo máximo del impuesto sobre el patrimonio y de solidaridad es del 3,5% y se suma a cualquier impuesto sobre dividendos o plusvalías ya pagado. Se aplica a todos los activos y al efectivo, incluidos los de las sociedades holding.

Pero también incluye una exención importante para las empresas familiares, que permite a quienes cumplen con algunos requisitos clave —poseer al menos el 5% de la empresa, ocupar un puesto de liderazgo y demostrar que se trata de una sociedad holding activa, como hace Ortega en Pontegadea— evitar impuestos siempre que el efectivo esté invertido en activos empresariales activos y no permanezca inactivo en una cuenta bancaria.

Según Forbes , Ortega ha ahorrado unos US$ 800 millones en impuestos sobre el patrimonio desde 2001 al reinvertir sus dividendos en puertos, parques solares y eólicos, empresas de telecomunicaciones e infraestructura, así como en decenas de propiedades. «Este ha sido un factor clave en la expansión de la cartera inmobiliaria de Pontegadea», afirma Raquel Plaza, asesora fiscal de Blevins Franks, una firma de gestión patrimonial y fiscal con sede en Londres.

Existe otra obligación tributaria que Ortega ha logrado mitigar hábilmente. Dado que posee su participación en Inditex a través de Pontegadea —y no directamente—, Ortega también puede eludir el elevado tipo impositivo del 30 % sobre los dividendos en España. En cambio, gracias a una exención para empresas nacionales que poseen al menos el 5 % de su filial local durante más de un año —que se aplica a la participación de Pontegadea en Inditex—, paga un mísero 1,25 % sobre esos enormes dividendos anuales. Antes de 2021, existía una exención total, lo que significa que Ortega probablemente no pagó ni un céntimo en impuestos sobre los dividendos anteriores, que ascendieron a casi US$ 15.000 millones en dos décadas.

En total, esa exención le ha permitido ahorrar unos US$ 7.000 millones en impuestos sobre dividendos en los últimos 25 años. Un portavoz de Pontegadea declaró a Forbes que Ortega y Pontegadea pagan impuestos sobre otras fuentes de ingresos y que los dividendos de Inditex se distribuyen a los accionistas con los impuestos ya pagados antes de la distribución, por lo que no se retiene ningún impuesto adicional para evitar la doble imposición. (I)

Nota publicada originalmente por Forbes US

Imagen de portada: Illustration by Macy Sinreich for Forbes; Images by Lago Lopez/AP; Gwengoat/Getty Images