Mareterra, el barrio de seis hectáreas que Mónaco construyó donde antes había mar, se convirtió en la zona residencial más cara del mundo menos de dos años después de su finalización en diciembre de 2024. Los departamentos se ofrecen por cerca de US$ 140.000 el metro cuadrado y una propiedad de cinco pisos alcanzó el récord mundial de US$ 550 millones.
Una mañana de junio, durante el fin de semana del Gran Premio de Fórmula 1, miles de fanáticos y turistas llenaron Mónaco. El circuito pasa junto a Mareterra poco después de la curva 8, y muchos visitantes aprovecharon para recorrer las plazas frente al mar del barrio más nuevo del pequeño principado
Junto a una de esas plazas se levanta Le Renzo, una torre residencial de 17 pisos diseñada por el arquitecto italiano Renzo Piano, ganador del premio Pritzker. Su diseño recuerda a un barco que sale de un astillero. Desde ahí pueden verse los superyates amarrados frente a la costa y los enormes ventanales de los departamentos ubicados en los niveles superiores.
“Hay yates por un valor de mil millones de dólares en la bahía, como mínimo”, afirmó Bernard D’Alessandri, secretario general del cercano Club Náutico de Mónaco. “Y otros mil millones acá en el puerto”, agregó.
Pero esas cifras quedan chicas frente a lo que los compradores pagaron por las viviendas de Mareterra. Sus 130 departamentos y residencias de lujo se vendieron por completo antes de que terminara el proyecto, construido durante 11 años con una inversión cercana a US$ 2.300 millones.
El príncipe Alberto II, jefe de Estado de Mónaco, y Patrice Pastor, multimillonario del sector inmobiliario y principal inversor, impulsaron el desarrollo. Desde el comienzo lo imaginaron como un club ultraexclusivo, incluso para un lugar acostumbrado al lujo. Pastor y Guy Thomas Levy-Soussan, CEO del proyecto, entrevistaron y aprobaron personalmente a cada comprador original. “Nos negamos a hablar con intermediarios”, declaró Levy-Soussan a la revista Robb Report en 2023. “Si no puede dedicar una hora a que le presentemos el proyecto, no nos interesa que viva en este edificio”, enfatizó.
Tanto Levy-Soussan como Pastor rechazaron hacer declaraciones a Forbes para este artículo.
Precios que rompen todos los récords
Menos de dos años después de la finalización de Mareterra, algunas de las viviendas originales volvieron al mercado. El secretismo que rodea al barrio impide conocer cuántas propiedades se revendieron y cuál fue el precio promedio de esas operaciones. Según agentes inmobiliarios locales, algunos departamentos se ofrecen por unos US$ 139.000 el metro cuadrado, un 33% por encima de lo que pagaron algunos compradores originales. Los alquileres mensuales, mientras tanto, superan los US$ 130.000.
Un departamento de 522 metros cuadrados en Le Renzo está en venta por US$ 73 millones, equivalentes a unos US$ 140.000 el metro cuadrado. El valor se duplica respecto al de las propiedades ubicadas en las zonas más exclusivas de Dubái. “Tuvimos una oleada de clientes de Dubái. La gente busca viviendas nuevas, amplias y modernas”, afirmó Silvio Piras, socio gerente de Piras Real Estate.
Por otro lado, las residencias de lujo podrían alcanzar valores todavía mayores. Una propiedad de seis habitaciones y 3.800 metros cuadrados cuenta con sala de cata de vinos, piscinas interior y exterior, spa, sauna, sala de masajes y cine privado.
“Estas residencias son tan grandes que hablamos de precios de partida superiores a los € 200 millones, unos US$ 230 millones”, señaló Florian Valeri, fundador de Barnes Valeri Agency, sobre las unidades que no tienen vista al mar. Las siete residencias de lujo ubicadas directamente sobre la costa son las únicas de su tipo en Mónaco. Valeri calcula que podrían superar los US$ 290 millones, mientras que otro agente inmobiliario estima que podrían venderse por unos US$ 350 millones.
Algunos compradores esperan que una de esas propiedades vuelva al mercado sin importar cuánto cueste. “Tengo un cliente que preguntó por las residencias de Mareterra y, hasta ahora, solo hay dos ubicadas detrás de las que dan al mar”, contó Sufia Kiekbaeva, agente de Magrey & Sons Monaco. Asegura que conoce al menos dos mansiones y siete departamentos actualmente disponibles en el barrio. “Sigue preguntándome si puedo encontrar algo frente al mar”, añadió.
Pese al secretismo, Mareterra ya fue escenario de la venta de una vivienda más cara registrada hasta ahora. En abril, Bloomberg reveló que el multimillonario ucraniano Rinat Akhmetov había comprado en 2021 un departamento de 21 ambientes distribuido en cinco pisos, en la cima de Le Renzo, por unos US$ 550 millones.
El récord anterior pertenecía al exmultimillonario Pan Sutong, quien pagó US$ 319 millones en 2017 por una casa de tres pisos con vista al campo de golf de Deep Water Bay, en Hong Kong. La cifra de Mareterra también supera ampliamente los US$ 240 millones que Ken Griffin, CEO de Citadel, pagó en 2019 por su penthouse en Manhattan, que sigue siendo la vivienda más cara vendida en Estados Unidos.
Akhmetov pagó alrededor de US$ 219.000 por metro cuadrado, casi el doble de los US$ 112.000 abonados por Griffin y más del triple del promedio de Mónaco, de unos US$ 66.700 por metro cuadrado. Ese último valor casi duplica el de Hong Kong, la segunda ciudad más cara del mundo.
Por qué los multimillonarios eligen Mónaco
Mónaco atrajo durante décadas a algunas de las personas más ricas y famosas del mundo. Entre ellas aparecen Winston Churchill, Ringo Starr, Lewis Hamilton y Grace Kelly, la estrella de Hollywood que se convirtió en princesa del país.
Sus costas frente al Mediterráneo y los impuestos bajos resultaron decisivos para atraer grandes fortunas. Con apenas 38.857 habitantes, Mónaco alberga al menos a 29 multimillonarios, cuyo patrimonio conjunto asciende a US$ 167.000 millones. Otros cinco invirtieron en Mareterra o poseen una segunda residencia en el país.
Entre los vecinos de Akhmetov se encuentran el multimillonario británico del sector químico James Ratcliffe y los pilotos de Fórmula 1 Max Verstappen y Charles Leclerc, quienes viven en extremos opuestos de Le Renzo. Los multimillonarios representan cerca del 0,07% de la población. Hay uno por cada 1.340 habitantes, la proporción más alta del mundo. Mónaco supera a sus competidores más cercanos, la localidad de esquí suiza de Gstaad y las Islas Caimán.
Su popularidad continúa en aumento. Durante el último año se mudaron Guillaume Pousaz, fundador de la empresa de pagos online Checkout.com, y los desarrolladores inmobiliarios británicos Richard e Ian Livingstone. Piras asegura que también detecta una mayor demanda de propiedades de Mareterra entre los integrantes de la lista de multimillonarios de Forbes.
Otra razón importante es que Mónaco actúa como un paraíso fiscal. Salvo los ciudadanos franceses, los residentes no pagan impuestos sobre las ganancias, la herencia, la propiedad ni las ganancias de capital.
Para obtener la residencia, una persona debe alquilar o comprar una vivienda. Como alternativa, puede administrar una empresa propietaria de bienes inmuebles en Mónaco. En cualquiera de los dos casos, también debe depositar € 500.000, unos US$ 580.000, en un banco local. Mónaco también es uno de los lugares más seguros del mundo y cuenta con un policía por cada 70 habitantes.
“Mareterra llegó en el momento perfecto, porque los inversores internacionales buscan estabilidad, seguridad y valor a largo plazo”, afirmó Ludmilla Raconnat Le Goff, delegada del gobierno de Mónaco para la promoción del turismo. Tras mencionar la llegada de nuevos residentes y la reciente inestabilidad en Medio Oriente, explicó que Mónaco atrae tanto a quienes disfrutan de la vida de lujo del casino como a quienes desean llevar una vida tranquila y discreta en un lugar seguro.
El nivel de seguridad permite que incluso los multimillonarios utilicen el transporte público. “Tomé el colectivo y vi a Sir Philip Green”, recordó Russell Crump, agente del sector de los yates, sobre el empresario británico del comercio minorista cuya esposa y sus hijos viven en Mónaco.
Cómo se construyó un barrio sobre el Mediterráneo
El príncipe Alberto II comenzó a preparar los planes para ampliar Mónaco poco después de asumir como jefe de Estado en 2005. Su padre, Rainiero III, había impulsado la última expansión de este tipo en la década de 1970, cuando ordenó construir el barrio de Fontvieille sobre terrenos ganados al mar. Alberto II quería que el nuevo barrio fuera sustentable y estuviera integrado al Mediterráneo. Sin embargo, abandonó la iniciativa en 2009 debido a la crisis financiera mundial y a las críticas sobre el posible impacto ambiental.
El príncipe retomó el proyecto en 2013 y eligió el nombre Mareterra, formado por los términos del latín "mare", que significa mar, y "terra", que significa tierra. El plan aumentaría en un 3% la superficie de Mónaco, hasta alcanzar unos dos kilómetros cuadrados, mediante la incorporación de cerca de seis hectáreas.
Para tener una idea de la magnitud, sería como si Estados Unidos sumara a su territorio continental una superficie similar a la de casi todo el estado de Oregón o a la de dos veces el tamaño de Misisipi.
La obra era demasiado cara para que el gobierno la financiara por su cuenta. Por eso recurrió a inversores privados, que aportarían el dinero necesario para construir el barrio. En 2015, el gobierno llegó a un acuerdo con SAM L’Anse du Portier, una empresa inmobiliaria creada específicamente para desarrollar Mareterra. La división de obras públicas de Bouygues, un gigante francés de la ingeniería controlado por los hermanos multimillonarios Martin y Oliver Bouygues, quedó a cargo de la construcción.
Los Bouygues poseían el 10% de la empresa encargada del proyecto. El 90% restante pertenecía a SCA Anse du Portier, una sociedad respaldada por inversores privados. El acuerdo establecía que los inversores pagarían la totalidad de la obra y se quedarían con las ganancias. A cambio, debían pagar los impuestos derivados de las ventas y entregar US$ 460 millones al Estado. En otros desarrollos inmobiliarios de Mónaco, una parte de las viviendas queda reservada para los ciudadanos del país. En Mareterra, en cambio, todas podían venderse libremente.
El principal inversor privado fue Patrice Pastor, quien obtuvo una participación del 26% en Mareterra. Su familia se dedica al negocio inmobiliario desde 1880 y se estima que posee cerca del 15% de las viviendas de Mónaco. Pastor también tiene decenas de propiedades en Mónaco, Londres y Carmel-by-the-Sea, que forman parte de una fortuna estimada en US$ 5.000 millones.
El negocio familiar comenzó con su bisabuelo Jean-Baptiste, quien llegó desde el norte de Italia y fundó una constructora responsable de numerosos edificios y del desarrollo del barrio costero de Larvotto.
La familia Casiraghi recibió otro 10,5% del proyecto. El resto quedó repartido entre desarrolladores locales con participaciones de entre el 5% y el 10%, el empresario kazajo Bulat Utemuratov y los multimillonarios suizos Giammaria y Mario Germano Giuliani.
Antes de avanzar sobre el mar, los responsables del proyecto trasladaron las especies marinas de la zona y retiraron el material contaminado del fondo marino. Ese trabajo comenzó en 2017. Luego construyeron en Marsella 18 enormes estructuras de hormigón, de 26 metros de altura y de 11.000 toneladas cada una. Las trasladaron por el Mediterráneo hasta Mónaco y las colocaron sobre una base submarina. Así formaron la barrera que permitió contener el agua y crear seis hectáreas de terreno nuevo.
Sobre esa superficie se levantaron los edificios, las residencias, las plazas y los jardines. Las obras comenzaron en 2020 y terminaron en diciembre de 2024, seis meses antes de lo previsto. Algunos compradores decidieron conservar sus propiedades, mientras que otros volvieron a ofrecerlas para aprovechar la suba de precios.
La demanda fue tan fuerte que Mareterra podría haber sido todavía más grande. “Si duplicaran el tamaño, aun así se habría vendido todo”, afirmó Irene Luke, socia codirectora de Savills en Mónaco.
El proyecto recaudó más de US$ 6.600 millones mediante la venta de propiedades. Esa cifra alcanzó para recuperar los costos de construcción, cancelar una deuda de US$ 1.200 millones emitida mediante un bono y destinar más de US$ 1.800 millones a impuestos y pagos al gobierno. Según documentos hasta ahora desconocidos, la desarrolladora obtuvo una ganancia neta de US$ 3.000 millones, que repartió entre los inversores.
“Cuando se ofrece algo realmente excepcional, el mercado responde en consecuencia”, declaró Utemuratov a Forbes. El empresario también destacó la satisfacción de haber financiado un proyecto que se convirtió en una referencia para Mónaco.
El éxito de Mareterra aumentó el atractivo del país entre las grandes fortunas. La estabilidad cobró aún más peso frente a Dubái, uno de sus principales competidores, tras el inicio de la guerra con Irán. “En Dubái no se pagan impuestos, es fácil obtener la residencia y se puede abrir una cuenta bancaria en tres horas”, explicó Marilyn Schellino, directora de ventas de Miells Christie’s. “Pero acá hay estabilidad. Nunca tendremos a Irán al otro lado del mar”.
*Esta nota fue publicada originalmente en Forbes.com.