En un terreno de 52 hectáreas, a unos dos kilómetros del Puente Alterno Norte (PAN), en Samborondón, se ven claros avances de lo que será un parque empresarial moderno, a las puertas de realizar su primera entrega en diciembre de este año. 

Mientras Otto Sonnenholzner, empresario guayaquileño de 43 años, llega a la ofibodega modelo del proyecto Numa Parque Empresarial, no deja de elogiar el diseño y aprovechamiento de espacios del lugar. Algunos pueden considerar este desarrollo como su competencia. Él, sin embargo, no lo considera como tal. 

Iván Baquerizo, de 60 años, presidente ejecutivo de Promotora Baqueira, a cargo de Numa, lo espera en la sala de sesiones del tercer piso de la ofibodega. El saludo es afectuoso y cálido; el aprecio mutuo es evidente a primera vista. 

El formato de esta entrevista es un tanto inusual. Quieren contarme por qué la zona del Nuevo Samborondón, un desarrollo urbano planificado por el Municipio y la empresa privada en este cantón de Guayas, está atrayendo tanta inversión, por qué ellos hablan de un hub logístico y qué esperan de él. Y quieren hacerlo en conjunto. 

La visión empresarial compartida y la camaradería, pese a la diferencia de edad, son dos características que han marcado su relación desde hace años. Baquerizo recuerda que, cuando llegó al sector como desarrollador, "lo que hizo Otto fue invitarnos a su parque y decir: ‘¡Oye, ven, quiero que conozcas!’. Cosa que yo valoro mucho". A lo cual Sonnenholzner responde con una sonrisa: "Usted está muy generoso". En realidad, ambos lo estaban. 

Promotora Baqueira tiene dos proyectos en la zona del Nuevo Samborondón, que crece al noreste de Guayaquil: Numa Parque Empresarial y Zentra Parque Logístico. Eslive S.A., constructora que dirige Sonnenholzner, cuenta con Multiparque 1 y CEISA. Son cuatro desarrollos entre ambos grupos, con una inversión que sumará casi US$ 470 millones. 

Las estimaciones del total de inversión privada en activos inmobiliarios, considerando otras propuestas en este sector, según los promotores, están cerca a los US$ 900 millones. De cumplirse esta proyección, superará seis veces la meta que el Municipio de Samborondón fijó en junio de 2023 para el desarrollo de esta zona. 

Cuatro planes, dos empresarios

Multiparque 1, un proyecto que tiene 25.000 metros cuadrados construidos, se inauguró en 2023 y ofrece el servicio de arrendamiento de bodegas modulares. Su promotor explica que este fue el primer centro del sector que trajo la logística a la zona, donde antes había comercio y ofibodegas.

CEISA, del grupo Eslive también, es un desarrollo de mucha mayor escala que albergará las siguientes etapas de Multiparque, con 200.000 metros cuadrados adicionales bajo el mismo modelo. La primera etapa ya opera desde inicios de 2026. Tiene un corredor comercial y productos Build-to-Rent (construir para alquilar) y Build-to-Suit (construir a la medida). En total, el proyecto tendrá 93 hectáreas de extensión.

Actualmente, CEISA tiene 30.000 metros cuadrados en construcción. Según estimaciones de Eslive, cada 1.000 metros cuadrados en obra genera unos 10 empleos directos y 15 indirectos durante 12 meses. Con esa referencia, el proyecto en curso representa aproximadamente 300 empleos directos y 450 indirectos.

Numa Parque Empresarial, impulsado por Promotora Baqueira, es una propuesta que tiene varios productos, entre ellos, ofibodegas, bodegas y venta de lotes. Además, contempla ofrecer comodidades para sus clientes, por ejemplo, canchas deportivas, zona de coworking, locales comerciales y zona de restaurantes. Habrá un edificio central con opciones de alquiler de oficinas. Las primeras entregas están programadas para diciembre de 2026.

Zentra Parque Logístico, de Promotora Baqueira, tendrá 82 hectáreas y estará listo para operar en 2028. El portafolio incluye venta de terrenos, al igual que productos Build-to-Suit y Build-to-Rent. El tamaño mínimo de sus lotes está en revisión hasta la fecha de esta publicación. El grupo suma más de 130 hectáreas.

‘¿A quién se le ocurrió hacer esto aquí?’

En estos días se puede ver que la zona está creciendo a un ritmo prometedor. Pero hace unos años, cuando empezaron estos desarrollos, el potencial de crecimiento no era tan evidente. 

Otto Sonnenholzner recuerda que a sus primeros clientes de CEISA los llevó a visitar el lugar en canoa, cuando no había infraestructura de acceso a la zona. "Aquí voy a hacer esto", les decía. Ellos le respondieron incrédulos, "¡Usted está loco!, señor".

Iván Baquerizo se refiere al grupo Eslive como "los visionarios" de este tipo de desarrollos. Sostiene que Multiparque 1 es uno de los proyectos que abrió camino a otros promotores, como Baqueira.

Con una inversión de US$ 17,5 millones, el grupo Eslive, que llevaba 20 años de trabajos en la vía a Daule y Durán, decidió apostar por la zona del Nuevo Samborondón. Sonnenholzner dice que la motivación para aventurarse fue la zonificación que realizó el Municipio y el crecimiento poblacional del sector.

El resultado de esa "apuesta", como la describe, fue un "éxito inmediato". Añade que, cuando lo notaron, dijeron: "No hay tiempo que perder, hay que entrarle con todo". 

Sonnenholzner reflexiona: "Cuando tú haces algo bien, lo natural es que alrededor tuyo se empiece a desarrollar lo mismo". Y así fue. 

Promotora Baqueira es un grupo con más de 50 años de experiencia en desarrollo de viviendas, áreas residenciales y comerciales. Pero, al observar la tendencia del mundo inmobiliario a escala internacional, el grupo detectó "un gran apetito de los inversionistas y de los grandes fondos mundiales en proyectos logísticos", según Baquerizo. Y esto se debe a la importancia de la logística en la vida moderna, desde toda la infraestructura que necesita el retail, sea virtual o físico, hasta para crear espacio para data centers ante la  alta demanda en la era de la inteligencia artificial (IA). 

Location, location, location

Según cifras del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC), la población de Samborondón aumentó en casi un 50 % entre 2001 y 2010. En su momento, esto apuntaba a un ritmo de crecimiento sostenido, que se confirmó con el censo de 2022, que registró un crecimiento de habitantes de casi 75 % con respecto a 2001. 

Por eso, en el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial (PDOT) de 2021, el Municipio de Samborondón, impulsado por la empresa privada, concibió el Nuevo Samborondón.

La idea, según Baquerizo, era "ordenar todo el sector" para crecer de acuerdo a las necesidades futuras de los samborondeños. Admite que, si bien el concepto de la ciudad de los 15 minutos es un tanto trillado, es una idea que tiene mucha validez y relevancia. Su proyecto Numa habla de algo similar cuando se refiere a la "vida de barrio", la idea de que uno pueda hacer sus actividades diarias dentro o cerca de un complejo seguro, cómodo y que cubra sus necesidades. 

Sonnenholzner señala que, si bien "la presencia o la cercanía de los ejecutivos y de los clientes" es importante, es fundamental la cercanía de los trabajadores a las zonas industriales, empresariales y logísticas. "Si no tienes cerca una población, no tienes cómo alimentar este lugar con gente que trabaje". 

Por mucho tiempo, y no solo en Ecuador, los desarrollos industriales y empresariales se concebían como free-standing, que es "estar en medio de la ciudad, o en los suburbios, pero no dentro de una zona industrial donde se comparte infraestructura", explica Baquerizo. Cuando una empresa está aislada, debe incurrir en gastos de seguridad y resolver el tema de energía eléctrica y agua potable por su cuenta. En un parque empresarial o industrial, estos costos son compartidos.

El tema de seguridad es otro punto a favor de los parques empresariales cerrados con control de acceso y guardianía permanente, lo que aceleró el desarrollo.

Además, la ubicación de este distrito empresarial es una característica importante. Desde 2001, según una ordenanza del Municipio de Guayaquil, el transporte pesado y extrapesado no puede pasar por la ciudad. Entonces, la cercanía al Puente Alterno Norte por donde sí puede transitar este tipo de carga, hasta conectar con los puertos marítimos y zonas industriales, se vuelve atractiva. Es ahí donde Baquerizo hace alusión a la famosa máxima en el mundo de los bienes raíces: "Location, location, location". 

Este nuevo distrito empresarial está ubicado en una zona estratégica. A menos de una hora, según estimaciones de los promotores, del aeropuerto internacional José Joaquín de Olmedo de Guayaquil y de la zona portuaria. También está cerca de la cabecera cantonal de Samborondón y de otros polos productivos del país. 

Complementarios, no competencia

Fuera de este diálogo, en una llamada previa, Otto Sonnenholzner mencionó algo que me dejó pensando: "Lo mejor que le puede pasar a un constructor es que le construyan cerca". Y antes de empezar la entrevista, Iván Baquerizo hizo eco de esa misma idea, al describir los cuatro proyectos como "complementarios".

"Gracias a Dios, compartimos esta visión", añade el otro promotor. "Y así no lo fuésemos… Sentimos que de todos modos es más lo que se suma que lo que se pierde, impulsando el sector y consolidando la zona". 

La clave para que ambos tengan esta visión compartida y puedan aprovechar las sinergias empresariales es la diferenciación entre sus proyectos y la creciente demanda por estos productos.

Cada propuesta tiene bien identificado su nicho y modelo de negocio.

Como se observa en el cuadro, cada parque atiende a públicos diferentes. Las ofertas varían desde ofibodegas de 160 metros cuadrados y lotes desde 312 metros cuadrados, en Numa, a bodegas modulares en alquiler desde 1.000 metros cuadrados en ambos parques de Eslive y lotes desde 5.000 metros cuadrados en CEISA. 

Zentra y CEISA son los proyectos en los cuales puede existir una superposición en cuanto a clientes y productos, pero es un tema que no les preocupa mucho a los promotores. "Si no nos diferenciamos, competimos cabeza a cabeza", concluye Baquerizo. 

La demanda en auge que perciben es un punto central. Sonnenholzner dice que "hoy ya hay suficiente, al menos para la velocidad que yo puedo crecer", para compartir con otros proyectos. Cuenta que su meta normalmente es construir dos Build-to-Suit al año, pero que en 2025, admite, "me puse loco" y terminó haciendo cinco.  

"Si hacemos las cosas bien, vamos a tener suficiente demanda", añade Baquerizo. El proyecto Numa ya tiene más del 60 % vendido en unidades y lotes, y contará con alrededor de 500 empresas y 288 ofibodegas en su parque empresarial. 

Parte de hacer las cosas bien, como lo menciona, es poder adaptarse a las necesidades del mercado. Numa, por ejemplo, ha tenido más de 50 versiones hasta llegar a los planos actuales. Zentra evalúa redimensionar el tamaño de sus lotes para ofrecer productos que se acoplen mejor a las necesidades del mercado. Esa es "la historia del desarrollo inmobiliario mundial", según Baquerizo: adaptarse. 

Sonnenholzner cuenta, con orgullo, que en los parques de Eslive está el centro de distribución regional de Tiendas Tuti y también su sede nacional. La cadena, que es parte de Corporación El Rosado, cerró 2025 como la décima empresa con mayores ingresos, con US$ 1.008 millones en facturación, según el ranking de la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros.

Añade que "para Samborondón tener como matriz nacional a una de las diez empresas más grandes de Ecuador es un salto". Sobre todo, la presencia de Tiendas Tuti "demuestra la tesis de que bajo este modelo (de distrito empresarial) pueden coexistir lo institucional, lo logístico, lo industrial y lo comercial". 

Entre los cuatro proyectos impulsados por Eslive y Baqueira, hay representación de diversos sectores: retail, automotriz, farmacéutico, agrícola, banca y electrodomésticos, por mencionar algunos. Los clientes incluyen FarmAgro, Electrolux, Automotores y Anexos, La Reforma y Dinatek, en los parques de Eslive; y Banco Bolivariano y Farmayala, entre otros, en Numa.

Una plataforma para la industria

"Nosotros en Ecuador tenemos industrias de primer nivel", reflexiona Iván Baquerizo, y destaca sectores como el camaronero, bananero y cacaotero. Menciona que la única manera de que "Guayaquil pueda ser realmente competitivo a nivel mundial desarrollando estas industrias donde ya somos competitivos". 

Sonnenholzner asiente. "Esa es la prioridad", dice, "diversificarse a partir de eso".

"Nosotros quisiéramos ser un facilitador, un catalizador, para que esas industrias se puedan desarrollar y competir a nivel mundial", dice Baquerizo. Para eso, Numa contempla un edificio central, como un centro de innovación, donde espera que diferentes sectores converjan para crear, potenciar y elevar sus actividades. 

Estará a poca distancia, caminando, en un corredor comercial y de restaurantes dentro de Numa. 

"Yo ya estoy esperando que me abran la gastronomía", dice Sonnenholzner, quien quiere que la promesa de la vida de barrio se haga realidad.

"Pronto", responde Baquerizo, "vamos a empezar primero con foodtrucks".

Hablar de comida hace que la entrevista llegue a su fin. Inmediatamente, Baquerizo extiende una invitación para un recorrido por Numa. Minutos después, sobre un carro de golf, comanda un tour por su parque empresarial. 

La zona de las ofibodegas, por donde partimos, es quizás la más avanzada. Algunas siguen en obra gris, con maestros trabajando; otras, como la ofibodega modelo donde empezó la entrevista, ya están terminadas, con un acabado moderno, listas para su entrega en diciembre próximo.

Mientras recorremos el complejo de 52 hectáreas, el promotor guía nos muestra cada sección de Numa, empezando por la zona de terrenos corporativos, donde Promotora Baqueira tendrá sus oficinas. Luego salimos del complejo por una de las garitas y pasamos por una de las vías de acceso, que está en construcción. 

Al regresar a Numa, cruzamos todo el complejo porque Baquerizo quiere mostrarnos una planta de tratamiento de agua provisional y el lugar donde estará una subestación eléctrica. En ese momento, Sonnenholzner no duda en aconsejar sobre el tratamiento de agua y el uso de una nueva tecnología francesa que había conocido. 

La generosidad y la visión empresarial compartida fue recíproca durante toda la entrevista y se extendió luego de que se apagaran los micrófonos y las cámaras. (I)