Por lo general, los inversores apuestan a lo grande por empresarios que pregonan visiones de un futuro brillante. Sin embargo, cuando los empresarios no cumplen lo prometido, los medios de comunicación se dan cuenta y los inversores terminan huyendo.
WeWork, cuyo segundo CEO renunció frustrado el mes pasado, según el New York Times, ejemplifica este patrón. En octubre de 2021, cuando WeWork se fusionó con una empresa de adquisición de propósito especial (SPAC), tenía una estrategia comercial insostenible.
¿Cómo es eso? WeWork gastó rápidamente su dinero porque se encontraba comprometido con contratos de alquiler a largo plazo con propietarios de edificios de oficinas, mientras ofrecía a los empresarios alquileres de puestos de trabajo a corto plazo. Con la pandemia en pleno desarrollo, los clientes de WeWork no tenían motivo para pagar cuando podían trabajar gratis desde sus hogares y reducir así el riesgo de contraer Covid-19.
Un vocero de WeWork expresó optimismo sobre las perspectivas de la empresa gracias a su reestructuración de deuda en mayo y su modelo de negocio.
Después de casi eliminar por completo a los inversionistas, existen muchas razones convincentes por las cuales WeWork puede que no sobreviva como una empresa pública.
El tambaleante estado de WeWork
Adam Neumann, el primer consejero delegado de WeWork, fue un extraordinario empresario que convenció a SoftBank para que invirtiera miles de millones con la idea de que el alquiler de escritorios a corto plazo "elevaría la conciencia del mundo".
Con el trabajo híbrido impulsando un exceso de espacio de oficinas en los principales centros urbanos donde opera, la estrategia de negocio de WeWork es aún menos sostenible.
En 2020, tras una salida a bolsa fallida, Neumann fue sustituido, aunque se le pagaron 1.000 millones de dólares para que se marchara. Esto fue a pesar de que él lideró la desaparición de aproximadamente 40.000 millones de dólares de la valoración de 47.000 millones de dólares de WeWork, la retirada de su OPV, y "atornillar a los empleados con la esperanza de que las valiosas acciones compensarían las largas horas de trabajo y la alarmante cultura de oficina", según Vanity Fair.
El sustituto de Neumann como CEO fue el ejecutivo inmobiliario Sandeep Mathrani. Como señaló el Times, Mathrani "se centró en los detalles sosegados de dirigir una empresa inmobiliaria. Dirigió WeWork a través de la pandemia, consiguió que sus arrendadores aceptaran menos alquileres, sacó la empresa a bolsa y supervisó una reestructuración financiera, completada el mes pasado, que recortó la deuda de la empresa".
El informe financiero más reciente de WeWork reveló su tenue condición. Sus ingresos en el trimestre que finalizó en marzo de 2023 fueron de 849 millones de dólares, un 11% más que el año anterior. Quemó 156 millones de dólares en flujo de caja libre durante el trimestre y mantuvo 295 millones de dólares en efectivo, según el Wall Street Journal.
Las agencias de calificación tienen una visión sombría de WeWork. El 21 de marzo, S&P rebajó la "calificación crediticia de emisor de WeWork en tres escalones, hasta CC, después de que llegara a un acuerdo para recortar su deuda en unos 1.500 millones de dólares y ampliar algunos vencimientos", señaló el Journal.
Mientras tanto, Fitch citó ganancias negativas antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización, y flujo de caja libre al rebajar la calificación crediticia de WeWork dos escalones a C.
WeWork señaló que su reestructuración de deuda de mayo proporcionó "nueva financiación y compromisos de capital nuevos y renovados por valor de más de 1.000 millones de dólares, y redujo la deuda total y el gasto anual de intereses en efectivo en aproximadamente 1.200 millones de dólares y 90 millones de dólares, respectivamente".
Tras la reestructuración de la deuda de WeWork, S&P y Fitch elevaron sus calificaciones de emisor a CCC+ y CCC-, respectivamente, según un vocero de WeWork, que escribió que la reestructuración de la deuda "proporciona a WeWork un margen considerable para seguir ejecutando su plan de negocio."
Si las cosas van tan bien, ¿por qué WeWork perdió a su CEO y a su director financiero? Mathrani se marchó en mayo mientras que el CFO, Andre Fernandez, lo hizo el 1 de junio, según MarketWatch.
Por qué la estrategia empresarial de WeWork era insostenible cuando fracasó su primera OPV
En agosto de 2019, había muchas razones para no invertir en la empresa conocida entonces como We. Junto con la retórica sobre la elevación de la conciencia del mundo, We operaba un modelo de negocio obviamente insostenible - registrando 1.800 millones de dólares en pérdidas en 2018 mientras perdía 904 millones de dólares en la primera mitad de 2019.
La empresa también cometió el clásico error que hizo caer a Lehman Brothers y al Silicon Valley Bank: las fuentes de capital de We pudieron huir antes de que vencieran sus obligaciones financieras.
En We, los socios alquilaban sus escritorios por plazos relativamente cortos -según la CNBC, el contrato medio de alquiler era de dos años. Pero We tenía contratos de alquiler a mucho más largo plazo con arrendadores de hasta 15 años.
También tuvimos un pésimo gobierno corporativo. Neumann y su esposa, Rebekah, - apodada "una socia de pensamiento estratégico de Adam desde nuestra fundación" - controlaban la empresa a través de múltiples clases de acciones.
Si Neumann quedaba "permanentemente incapacitado o fallecía" en los 10 años siguientes a la OPV, Rebekah formaría un comité con uno o dos miembros del consejo para seleccionar a una nueva persona para el cargo.
El prospecto también incluía cinco páginas de posibles conflictos de intereses entre Neumann y We. Finalmente, la OPV se canceló y WeWork salió a bolsa en octubre de 2021 a través de una fusión SPAC.
El S1 de 2019 de We reveló que las obligaciones futuras de pago de arrendamientos ascendían a 47.200 millones de dólares a 30 de junio, un 38% más que a finales de 2018.
Cómo se deterioró el entorno competitivo de WeWork
El entorno competitivo de WeWork ha empeorado mucho con respecto a 2019.
Especulé que tendríamos problemas si se producía una recesión y sus miembros cancelaban sus contratos de alquiler por algo más barato.
No preví la pandemia del Covid-19, que no sólo redujo drásticamente el trabajo en oficinas, sino que también creó una oportunidad para recortar -posiblemente de forma permanente- la demanda de edificios de oficinas. La gente ahora puede trabajar desde casa algunos días a la semana, lo que les ahorra el tiempo y el dinero asociados a los desplazamientos diarios.
Los propietarios que pidieron dinero prestado para alquilar espacios de oficinas están ahora luchando por cumplir sus obligaciones financieras.
El problema básico, a partir de abril, fue el de las vacantes de oficinas, un nivel sin precedentes. Por ejemplo, en el primer trimestre de 2023, la tasa media de desocupación de oficinas en Estados Unidos era del 18,6%, 5,9 puntos porcentuales más que en el último trimestre de 2019, según Cushman & Wakefield.
Bloomberg estimó que más del 17% de la oferta de oficinas de EE.UU. estaba vacante, con un 4,3% disponible para subarriendo. Aunque estos promedios enmascaraban grandes diferencias en todo el país -con la tasa de vacantes de casi el 25% de San Francisco a la cabeza-, C&W preveía que el espacio de oficinas sin arrendar seguiría aumentando hasta la segunda mitad de 2023.
Los vientos en contra de CRE son tan grandes que unos 330 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en EE.UU. podrían quedar obsoletos para 2030.
Los arrendadores de oficinas temían los problemas de WeWork porque alquila 20 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas, más que cualquier otra empresa en EE.UU., informó el Times.
Esos caseros están ofreciendo precios mucho más bajos que WeWork. Como dijo al Times mi compañera de la escuela de negocios -Ruth Colp-Haber, consejera delegada del agente de espacio de oficinas Wharton Property Advisors-, una oficina de 5.000 pies cuadrados en un edificio de segunda categoría de Manhattan se alquilaría por unos 12.500 dólares al mes, un 22% por debajo de lo que cobraría WeWork.
WeWork es optimista sobre su estrategia. El último informe de S&P sobre la empresa afirmaba: "Creemos que el estado futuro de las superficies de oficinas para muchas grandes empresas será probablemente una combinación de espacio de oficinas privadas en grandes ciudades, donde puede concentrarse el personal, combinado con una asignación de proveedores de espacio flexible en ciudades adicionales."
¿Qué es lo próximo para WeWork?
Desde su salida a bolsa en octubre de 2021, las acciones de WeWork han perdido cerca del 95% de su valor. Por aquel entonces, su capitalización bursátil era de unos 5.300 millones de dólares, 4.900 millones más que su valor de 373 millones de dólares del 12 de junio.
Las perspectivas de recuperación de las acciones parecen escasas. Neumann -que consiguió 350 millones de dólares en capital para Flow, una nueva empresa inmobiliaria- había considerado asociarse con otros para inyectar hasta 1.000 millones de dólares en WeWork. Mathrani canceló una reunión con Neumann para hablar de ello y no la volvió a programar, señaló el Times.
En este momento, puedo ver tres cosas que podrían hacer levitar las acciones de WeWork. Neumann podría acudir al consejo de WeWork con su propuesta de inversión; la multitud de acciones meme podría reducir a los vendedores en corto; o WeWork podría renombrarse como una empresa de IA generativa.
También es posible que el modelo de negocio de WeWork le permita sobrevivir. "WeWork sigue estando en una posición única para aprovechar esta tendencia [del trabajo híbrido] dada su solución competitiva y su marca bien reconocida como operador de espacios flexibles", según el correo electrónico de un portavoz de WeWork sobre el último informe de S&P.
Si esto no funciona, WeWork podría declararse en quiebra.
