Titulares de prensa sugieren un dinamismo en el sector de la construcción en los primeros meses del año 2026, sin duda una gran noticia si consideramos los encadenamientos productivos de esta importante industria y su capacidad de generar empleo directo e indirecto. Esto tiene aún mayor relevancia cuando vemos lo poco que el sector público ha ejecutado de su presupuesto en inversión de capital, lo que sugiere que la mayor parte del dinamismo se explica por actividad privada. Dentro de la actividad privada, los despachos de hormigón utilizados en medianos y grandes proyectos muestran mayor crecimiento en la primera mitad del año (+19% anual), frente al despacho en sacos de cemento (+11% anual) generalmente usados en proyectos de menor escala. 

Cuando pensamos en el potencial de cualquier industria debemos diferenciar el corto, mediano y largo plazo. Hay ciertos elementos demográficos que limitan en el mediano y largo plazo la demanda de vivienda, la misma que debería mostrar tasas de crecimiento más moderadas. Entre ellos se destacan la menor tasa de crecimiento poblacional, el consiguiente tamaño más reducido de las familias, y la menor formación de hogares (menor número de matrimonios y unión libre). A esto se suma la decisión de los jóvenes de abandonar el hogar de sus padres más tarde o nunca, sea por falta de capacidad económica para independizarse o simplemente por comodidad.

Entre los factores que pueden afectar la demanda de vivienda en el corto plazo está la disponibilidad de financiamiento en condiciones accesibles y la confianza de los agentes económicos. Este último requiere un análisis que va más allá de este artículo. Respecto al financiamiento, una buena parte del crédito hipotecario para compra de vivienda en Ecuador lo otorga el BIESS frente a los desembolsos del sector financiero privado (ratio de 7 a 1 en 2025 y 6 a 1 en promedio en el período 2010-2025). Sin embargo, el IESS enfrenta un tremendo desafío para continuar haciéndolo en el futuro por sus déficits operacionales, actuariales y las enormes deudas que tiene por cobrar al estado. 

Por esa razón es de vital importancia que en el futuro cercano los bancos privados y las cooperativas aumenten sus desembolsos en créditos hipotecarios para contribuir significativamente al financiamiento disponible para los ecuatorianos en busca de casa propia. En el primer trimestre del año la cartera hipotecaria creció 3.3% en términos anuales, más que el 1.9% anual observado en todo el año 2025, pero marginal para efectivamente hacer una gran diferencia. Para las instituciones financieras hay un descalce entre la duración de sus pasivos y activos en caso de otorgar créditos hipotecarios, y adicionalmente son transacciones menos rentables en relación con sus costos de fondeo (tasas por debajo a las cobradas en crédito corporativo y de consumo), pero se justifica por los beneficios de la diversificación de su cartera. De hecho, la cartera hipotecaria representa solo 6.4% de la cartera total del sistema financiero privado a marzo 2026. (O)